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Estudos : Natureza Jurídica da Convenção Condominial
em 15/4/2006 0:17:29 (2815 leituras)

Aclibes Burgarelli
Juiz do Segundo Tribunal de Alçada Civil

NATUREZA JURÍDICA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL



Aclibes Burgarelli
Juiz do Segundo Tribunal de Alçada Civil


1-ELEMENTOS ESPECIAIS DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNO.

Antes de se tocar, objetivamente, no conceito que se busca, para melhor entendimento anote-se o que a convenção condominial não é, sob o prisma jurídico.

A convenção não é título executivo, porque, em relação a este, exige-se, além de um documento formal, um conteúdo literal que demonstre liquidez e certeza, a respeito de determinado valor em uma relação de débito / crédito. A convenção condominial, diferentemente, apesar de se apresentar sob a forma documentada, instrumentalizada, é de natureza institucional, originada de manifestação plurilateral de vontades, direcionadas a determinado fim ( o condomínio). É considerada ato-regra e, sob esse enfoque, diz-se que tem efeito vinculante, no que tange ao equilíbrio comportamental do grupo condominial ( interna corporis) e, em certa medida, com direcionamento erga omnes (externa corporis), desde que cumprida a exigência registrária (registro no Cartório de Registro de Imóveis).

"A vontade criadora é do agrupamento dos condôminos, que por um instrumento em que se perpetua a sua emissão volitiva, gera um ato jurídico (lato sensu), que deve ser recebido e tratado como fonte formal de direito. Aqui entramos no campo da teoria moderna das fontes de direito, formulada e desenvolvida por Gurvitchi, Jèze, Duguit, Brethe de La Gressay, Serpa Lopes, Orlando Gomes, e que amplamente desenvolvemos em nossa Instituição de Direito Civil, segundo a qual o ato jurídico é a fonte do direito, seja ele a lei como resultado da vontade do grupo social; seja o ato jurisdicional como expressão da vontade do Estado, manifestada pelo órgão do Poder Judiciário; seja o ato subjetivo, como declaração de vontade destinada à produção de efeitos jurídicos. Os atos jurídicos lato sensu abrangem, então, várias classes como sejam: ato-regra, ato subjetivo, ato-condição, ato jurisdicional. Nesta classificação encontra guarida a convenção do condomínio, como um ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória, e apta a pautar um comportamento individual. No primeiro plano do ato-regra está a lei, como expressão volitiva do grupo social" (Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, Forense, Rio de Janeiro, 2ª ed., 1969).

Releva observar que o condomínio, em razão do qual se faz necessária a convenção, não tem personalidade jurídica, sequer por efeito do registro da convenção. O registro não se presta à outorga de personalidade jurídica do ente, mas sim ato necessário para efeitos contra terceiros.

Outrossim, por estarem presas a pressupostos contratuais, mas de natureza institucional, as declarações de vontades, feitas pelas partes instituidoras, geram efeitos vinculantes, de observância obrigatória, cuja violação dá lugar à relação violação / responsabilidade / ressarcimento.



2 - CONCEITO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

Feitas as considerações antecedentes, há fundamento para se dizer que convenção condominial, qualificada como ato-regra, é ato jurídico constitutivo, resultado condensado de vontades plurilaterais, de caráter institucional, como força vinculante, interna e externamente, em relação a todos os quais, nos limites da eficácia jurídica, devem pautar determinado comportamento, em prol da instituição ( o condomínio).



3 – ATO VIOLADOR DA LEI CONVENCIONAL.

O condômino que age contrariamente ao comando institucional em princípio viola a lei, porque a convenção é fonte de direito. Se a infração resulta de ato injustificado, tem-se a presença de ato ilícito e, conforme o resultado proveniente da violação, afere-se o grau de responsabilidade do agente, o grau de prejuízo ao condomínio e, por conseguinte, o dever de reparar o prejuízo sofrido pela instituição ( o condomínio).

O descumprimento obrigacional do condômino, por exemplo, quanto à exigibilidade de manutenção financeira, para cobertura de despesas derivadas do uso da coisa, na modalidade de co-propriedade, se injustificado por certo trará conseqüências prejudiciais ao fim eleito pelo grupo condominial. Em princípio, a cobrança forçada assume a forma de pretensão reparatória, a respeito da qual se considera o valor da cota de manutenção jungida aos consectários devidos, autorizados por lei e adotados pelo grupo.

Os efeitos jurídicos da convenção, como ato - regra, fundam-se na necessidade de co-participação do grupo no montante necessário ao pagamento das despesas ordinárias ou extraordinárias. Essa realidade, embora decorrente do estatuído na convenção, não autoriza a afirmação de que todo e qualquer valor exigido do condômino deve ser realizado sem possibilidade de questionamento. O descumprimento da vontade convencional é ato ilícito que gera responsabilidade; contudo, a presunção da ilicitude é juris tantum, uma vez que permite prova em contrário.



4 – DIREITO DE INDENIZAÇÃO E NÃO ATO DE COBRANÇA.

Uma vez comprovada a violação das normas convencionais e ausente, ou improcedente, a justificativa do agente, o direito de ressarcimento não pode ser equiparado ao direito de cobrança, puro e simples. Não se aventa a figura da relação débito / crédito, na qual, em um dos pólos, encontra-se a pessoa do credor e, de outro lado, a figura do devedor, vinculados pela ocorrência de negócio jurídico lícito (p. ex: empréstimo, compra e venda, locação etc.). A relação vinculante é de natureza obrigacional, derivada de ato ilícito, de natureza reparatória, ante a resistência do condômino em cumprir o dever de manter a coisa, de sorte a se alcançar a finalidade comunitária, eleita como objetivo do ente condominial.

O condomínio não tem personalidade jurídica, afirmou-se, e, por conseguinte, não se considera pessoa. Trata-se de instituição impulsionada, em direção ao fim, por meio de atos de administração. No tocante a esta, é importante salientar a possível responsabilidade, ocasionadas por atos de má gestão, relativamente a quem cumpria zelar para que a vontade finalística não se alterasse ou não fosse prejudicada. Administração prejudicial, deficiente e não orientada para o fim também acarreta responsabilidade dos administradores, razão por que os que gerenciam a instituição tem o dever mesmo de exigir cumprimento das regras condominiais.

Conforme a jurisprudência italiana, "il condominio negli edific è un ente di mera gestione, i cui poteri di rappresentanza e disposizione sono limitati e racchiusi nell'ambito dell'ammistrazione e del buon uso dell'edificio, senza interferenze nei diritti autonomi individualmente ed esclusivamente spettanti a ciascun condomino, ed entro tali limiti l'amministatore del condominio può agire ed essere, convenuto in giudizio" (A. Toso, II Condominio, Roma, 1968).

O condômino infrator ou o gestor que laborou em prejuízo da finalidade não são devedores de uma importância em dinheiro, extraída da relação débito e crédito, mesmo em se considerando que a reparação deva ser traduzida em moeda. O condômino é co-proprietário e, do mesmo modo como ocorre com o proprietário, na propriedade comum, especialmente imobiliária, não existe a relação débito/crédito consigo mesmo. Se a propriedade comum gera despesas para sua manutenção, ou o proprietário as suporta ou experimentará o prejuízo, em detrimento de sua tranqüilidade, segurança e do lastro patrimonial que a coisa traz consigo.

O gestor, da mesma forma, não se insere na relação de débito e crédito, posicionando, de um lado, sua pessoa e, de outro, o condomínio. O gestor administra tendo em conta a instituição e sua finalidade, de modo que sua representação legal implica em responsabilidade por desvio de finalidade, negligência ou fraude quanto à razão jurídica do condomínio.

Exatamente por causa dessa qualidade da coisa, do valor inerente do bem imóvel em razão do qual se exercita a propriedade, existe a previsão constitucional de que, nos casos de desapropriação, a reparação deve ser a mais próxima possível do valor real do bem afetado por ato expropriatório, ato ilícito, atente-se.

Se se exige reparação plena, porque a propriedade foi afetada, e se se exige, do proprietário, atendimento às exigências de manutenção do estado social da propriedade imobiliária, não se podia pensar em algo diferente em relação à co-propriedade, ou à propriedade comum.

O ato de descumprimento das regras condominiais afeta a instituição (a co-propriedade institucionalizada), razão por que, para a hipótese de exigibilidade de reparação, uma vez comprovada a inobservância injustificada, há que se direcionar a pretensão na linha da reparação que mais se aproxima do restabelecimento integral da situação abalada. Não importa se o ato violador acontecer na modalidade de falta de pagamento de taxas, de despesas, de gastos extraordinários etc. Se houve exigência é porque a instituição a reclamou em face de sua existência legal e, sendo regular e convencional a exigência, o cumprimento não significa cumprimento da prestação de pagar débito.



5- FORMAS DE LIQUIDAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES.

As obrigações, em relação às quais a moeda serve de instrumento liberatório, juridicamente não são liquidadas de forma a se considerar a relação direta seguinte: valor da moeda / equivalência / valor nominal da obrigação.

Quanto às obrigações, em relação às quais a moeda serve de instrumento liberatório, leva-se em consideração não o aspeto jurídico e nominativo, na relação débito / crédito, mas o aspecto econômico, de valor real ( e não nominal), relacionado com o equilíbrio do lastro financeiro.

Ou se diz que a dívida, equivalente a 10, deve ser resolvida mediante a entrega de moeda de valor 10, e a relação, aí, é de débito/ crédito, a qual, cumprida, resulta no saldo zero, ou se diz que a obrigação, cuja moeda serve de instrumento liberatório, será integralmente satisfeita de acordo com o valor real ( e não nominal), relacionado à capacidade da base financeira.

A liquidação das obrigações nas quais a moeda serve de mero instrumento liberatório somente será plena se o móvel (moeda) guardar relação de proporcionalidade econômico/financeira com a grandeza da obrigação, no seu conceito econômico (e não jurídico). Assim, se o fato, juridicamente reconhecido, hoje é suportado pelo emprego da moeda de valor nominal 10, no futuro, o suporte há que se efetivar plenamente, sem se levar em conta o valor nominal 10, mas o valor real, apto a suportar o mesmo fato.

A reparação do prejuízo sofrido pelo condomínio, por se um fato juridicamente relevante, leva em conta, como termo inicial, o momento da violação e o estabelecimento do vínculo obrigacional. O retardo no atendimento das exigências convencionadas trará prejuízo virtual, o qual deverá ser reparado. Para a reparação existe o suposto legal que autoriza a recomposição sob a forma de exigibilidade da cota, juros, multa e atualização monetária, a partir do momento do ilícito.

O modelo legal é o art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64 e as hipóteses ali previstas não sofrerão revogação posterior, que com a vigência do Código do Consumidor, porque não se cuida de relação de consumo, quer pela existência da Lei nº 6.899/81, aplicável para títulos executivos.

Nesse sentido a jurisprudência:

"Despesas condominiais. Correção monetária. Incidência. Vencimento. Estipulada na convenção. Incide a correção monetária sobre as despesas condominiais a partir do vencimento ( art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64" (REsp 13.692/91 – SP, 3ª Turma do STJ, DJ de 3.3. 92, p. 2576, rel. Cláudio Santos, v. un.).

"Cota condominial. Convenção de condomínio, que prevê correção monetária do débito desde que o atraso no pagamento seja superior a seis meses. Tema enfocado no recurso especial, que o ven. acórdão, todavia, não abordou (Súmulas 282 e 356 do STF). Cuidando-se, de todo o modo, de direito disponível, era permitido aos interessados estipular o cômputo da correção monetária da forma que melhor lhes conviesse. Inexistência de contrariedade do art. 1º da Lei nº 6.899/81. Recurso especial não conhecido". (REsp 45.459/94 – RJ, 4ª Turma do STJ, rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 3.5.94, p. 13488, RSTJ 65/452).



6- CONCLUSÃO

Em face da natureza da convenção condominial, o ato de inobservância de suas regras é ato ilícito e, na defesa admissível, devem-se levar em consideração os limites estabelecidos na Convenção e na lei, porquanto, conforme se sustentou, trata-se de violação a regras institucionalizadas.

É comum observar, nas defesas dos demandados, argumentos acerca de atos da administração, de atos do síndico ou do Conselho Fiscal, quer apontados como irregulares, quer considerados exorbitantes, algumas vezes revestidos de conteúdo fraudulento, quando não atribuídos ao descaso de administradoras de imóveis. Eventuais argumentos relacionados a aspectos de ordem administrativa por certo não poderão justificar solução de continuidade no cumprimento das regras estabelecidas, especialmente no que tange à captação de recursos, por meio das respectivas contribuições, para manutenção do bem.

Se a administração agir contrariamente aos interesses dos condôminos, como instituição, a solução deve partir de deliberações e decisões da assembléia geral. Se a administração, ou preposto autorizado, exigir captação além ou sem conformidade às regras da convenção ou da lei, essa circunstância, apesar de justificar defesa do demandado, se contra ele se promover a respectiva ação, não autoriza a suspensão de pagamentos, sem autorização judicial. A melhor solução ainda repousa na iniciativa do próprio condômino, quer sob o prisma interno e assemblear, quer sob o prisma do devido caminho legal ( notificação, consignação em pagamento etc.). A pior opção é a interrupção do esperado cumprimento das obrigações de captação, porque, nessa linha, o bem comum é afetado.

É importante observar que na apelação 488.233-0/8 – SP, da eg. 3ª Câmara do 2º Tribunal de Alçada Civil, o eminente juiz Milton Sanseverino, com peculiar brilho, questionou a possibilidade de atualização monetária, relativamente aos valores devidos pelo condômino, a partir do momento em que devia ser atendida certa despesa.

Em primeiro lugar anote-se que a sustentação é coerente, sob a ótica do fundamento eleito, o qual, por certo, não diz respeito ao ato ilícito, mas à relação de débito e crédito. O raciocínio desenvolvido pelo eminente estudioso prendeu-se ao fato de que, segundo sustentado, existe relação débito / crédito, para cujo descumprimento se exige o ato de constituição da mora – e aí a conseqüente adoção de outros critérios para contagem da verba que atualiza o valor real da moeda.

O posicionamento que está a desenvolver, neste trabalho, é outro, mas não se pode deixar de dar razão ao eminente juiz na parte em que fez referência ao caráter patrimonial da questão instaurada entre condômino e condomínio, no que toca ao descumprimento das exigências de captação. Por causa desse mesmo caráter patrimonial, aliados, muita vezes, estão os estados de indolência, de desinteresse e de passividade negligente dos demais condôminos quanto aos atos prejudiciais. Esses fatos, se não induzirem à ausência de prejuízo, poderão, se se comprovar prejuízo, estabelecer a possibilidade de culpa concorrente à culpa ínsita no ato violado, mas passível da aferição.

Exatamente por causa da possibilidade de, por razões circunstanciais, verificar-se a inexistência de prejuízo, sustenta-se que a resistência ao cumprimento das obrigações presume, juris tantum, ato ilícito, sem se olvidar de que, no conceito de ato ilícito, há que se admitir a existência de nexo entre os elementos causa e efeito danoso. Se a causa não gerou efeito danoso, o ato não se considera ilícito, para fim de reparação. Por conseguinte, mas uma vez anota-se que há necessidade de se verificar a existência ou não de ata de assembléia de condôminos, a respeito do fato e dos efeitos danosos ( em termos patrimoniais) que a resistência dos condôminos outros gerou, quanto às obrigações condominiais.

Uma vez demonstrado que o condomínio foi afetado pelo procedimento faltoso do condômino e levando-se em conta que esse procedimento, porque violador de regra institucional, poderá vincular o agente à responsabilidade de ressarcimento, a reparação, nesse caso, deverá ser plena e o valor monetário deverá ser atualizado na sua expressão real, sob pena, aqui sim, de gerar locupletamento indevido em favor do condômino infrator em detrimento do bem comum. A correção monetária, na hipótese referida, por não ser considerada acréscimo do valor nominal da moeda, mas atualização do valor real, conta-se da data em que houve o descumprimento da obrigação.



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